01
فرصت — و ریسک پشت آن
ساختمانی ۸۶٬۰۰۰ فوت مربعی با پنج مستأجر. اجاره‌های فعلی ۱۳٫۷۵ تا ۱۷٫۵۰ دلار (میانگین ۱۵٫۴۲ دلار خالص)؛ اجارهٔ بازار حدود ۱۸٫۰۰ دلار. اجاره‌ها بین دسامبر ۲۰۲۶ و اوت ۲۰۳۰ منقضی می‌شوند.
- کل اجارهٔ فعلی: ۱٬۳۲۶٬۵۰۰ دلار در سال.
- WALT بر اساس مساحت فقط حدود ۱٫۳ سال است (۱٫۴ بر اساس اجاره): ۶۰٬۰۰۰ فوت مربع — ۷۰٪ ساختمان — ظرف ۲۴ ماه منقضی می‌شود.
- اگر همهٔ اجاره‌ها به ۱۸٫۰۰ دلار برسند، اجاره سالانه ۲۲۱٬۵۰۰ دلار (۱۷٪) بالا می‌رود — حدود ۴٫۰ میلیون دلار ارزش با نرخ بازده ۵٫۵٪.
- اما همین سررسیدها ریسک‌اند: اجارهٔ دوباره زمان می‌برد، ممکن است مشوق بخواهد، و وام‌دهندگان وام را بر اساس درآمد فعلی اندازه می‌گیرند.
درس این نمونهاگر نرخ بازده بازار را روی درآمد فعلی بپردازید و ۷۰٪ سررسید را تنزیل نکنید، این معامله‌ای ارزش‌افزا است که مثل دارایی هسته‌ای قیمت‌گذاری شده. هزینهٔ دورهٔ خالی و اجارهٔ دوباره را صریحاً قیمت بگذارید.